Kroki prawne związane z podłączeniem mediów
Media w ujęciu budowlanym mają szerszą definicję niż w języku potocznym. Obejmują nie tylko dostęp do telewizji i telefonu, ale również przyłączenie gazu, prądu, wody i kanalizacji. Zwyczajowo do mediów wlicza się także korzystanie z drogi publicznej, choć nie wynika to z prawnej definicji.
Doprowadzenie mediów do nieruchomości wymaga szeregu czynności faktycznych i prawnych. Podstawami do legitymizacji działań będą głównie ustawa z 7 lipca 1994 r. „Prawo budowlane” oraz ustawa z 27 marca 2003 r. „O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Regulują one normy uzyskiwania pozwoleń budowlanych i wyznaczają kroki w procesie inwestycji. Prześledźmy więc, czym i w jakiej kolejności powinniśmy się zająć.
1. Zgodnie z kodeksem cywilnym, musimy mieć do działki tytuł prawny. Jeżeli jesteśmy właścicielem, możemy w pełni rozporządzać swoim prawem, a jeśli nieruchomość gruntową np. dzierżawimy, to nasze działania są ograniczone treścią umowy z właścicielem.
2. Na początku musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy nasza nieruchomość gruntowa w ogóle jest kwalifikowana jako działka budowlana. Jeżeli nie, udajemy się do wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej w urzędzie gminy i pytamy o plany dotyczące posiadanej działki lub piszemy wniosek do wójta, burmistrza czy prezydenta miasta o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Składamy równolegle wniosek o wydanie warunków zabudowy — jeśli nasza działka może być objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i wówczas powstające na niej inwestycje mają spełniać określone wymogi — albo wniosek o ustalenie warunków zabudowy — gdy działka nie jest objęta takim planem. Zajmuje się tym wydział architektury i nadzoru budowlanego urzędu miasta lub gminy.
3. Sytuację z mediami rozpoznajemy przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Działka może być uzbrojona lub nieuzbrojona. Pierwszy przypadek oznacza, że są już do niej podłączone przyłącza albo że znajdują się one w najbliższej okolicy i niewielkim nakładem sił można je doprowadzić. Minimalne wymogi do budowy domu to dostęp do energii elektrycznej i drogi publicznej. Musimy zlecić geodecie wykonanie mapy do celów projektowych w skali 1:500. Będą na niej zaznaczone pobliskie sieci.
4. Warto zatrzymać się przy temacie uzbrojenia. Atrakcyjna cena nieuzbrojonej działki powinna wzbudzić w nas czujność. To może oznaczać, że podłączenie mediów będzie trudne i kosztowne. Nawet jeśli sprzedający grunt zapewnia o bliskości sieci, musimy sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy czy nie są to sieci przesyłowe. Do takich się nie podepniemy. Informacje o uzbrojeniu naszej działki uzyskamy w urzędzie miasta czy gminy w wydziale geodezji i kartografii. Problemem może być też brak zgody sąsiada na wykonanie przyłącza przechodzącego przez jego działkę. Musimy wtedy szukać innych rozwiązań.
5. Na podstawie art. 29 ustawy „Prawo Budowlane” do prowadzenia przyłączy nie jest potrzebne zezwolenie. Ale ich budowa wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Planu można nie sporządzać, jeżeli budowę zgłosi się w starostwie.
6. Warunki techniczne przyłączy zdobędziemy w lokalnych przedsiębiorstwach dostarczających gaz, energię, zajmujących się kanalizacją itp. W różnych częściach kraju mogą to być różni usługodawcy. Do wniosku, załączamy wykonaną przez geodetę mapę oraz nasze dane osobowe i informacje o rodzaju planowanej inwestycji. W zgłoszeniu do wodociągów musimy ponadto określić orientacyjnie nasz pobór wody i ilość odprowadzanych ścieków, z kolei we wniosku do zakładu energetycznego wpisujemy, na jakie cele jest nam potrzebna energia. Jeśli wpiszemy tylko cel związany z budową, a pominiemy użytkowanie po zasiedleniu budynku, to będziemy musieli wniosek wypełniać jeszcze raz. Dostawca energii zapyta nas o tzw. „moc przyłączeniową”. Obliczymy ją na podstawie zużycia energetycznego wszystkich planowanych sprzętów w domu. W przypadku gazu, moc przyłączeniową obliczamy na podstawie maksymalnej godzinowej możliwości odbioru paliwa gazowego. Szacujemy też nasze roczne zapotrzebowanie na gaz.
7. Na otrzymanie warunków technicznych zazwyczaj czekamy od dwóch tygodni do miesiąca. W dokumencie, zostanie określony sposób połączenia przyłącza z siecią główną, lokalizacja liczników, materiały potrzebne do wykonania oraz szacunek kosztów. Zostanie nam też dostarczona umowa, którą podpisujemy i dołączamy do projektu domu. Z reguły przedsiębiorstwa oferują nam także odpłatne projekty instalacji. Możemy ich szukać też na własną rękę u specjalistów. Nasze prywatne projekty pokazujemy przedsiębiorstwu oraz przedkładamy w starostwie w zespole uzgodnień dokumentacji.
8. W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego (uchwała z 13 września 2007 roku, sygn. III CZP 79/07) nie mamy obowiązku płacenia za budowę odcinka poza granicami naszej działki. Jeżeli to my sfinansujemy budowę, mamy prawo żądać zwrotu kosztów od gminy lub przedsiębiorstwa, do którego należy sieć. W przypadku braku uznania naszych roszczeń lub problemów z egzekucją należności mamy prawo wystąpić do sądu z pozwem. Przedsiębiorca z kolei może nam odmówić wykonania przyłączenia, jeżeli nie będzie to zgodne z interesem ekonomicznym.
9. Budowa przyłączy może być wykonywana tylko przez osobę z ważnymi uprawnieniami. Po zakończeniu prac, konieczny jest odbiór instalacji. Zajmują się tym specjaliści z przedsiębiorstwa, z którym zawarliśmy umowę. Należy również zaprosić kominiarza w celu przetestowania wentylacji i sporządzenia protokołu kominiarskiego. Po wykonaniu tych czynności możemy podpisać umowy o dostarczaniu nam energii, gazu, wody.
10. Po zakończeniu budowy domu dopełniamy ostatnich formalności. Jeżeli w naszym pozwoleniu na budowę znalazł się zapis o konieczności uzyskania zgody na użytkowanie, wtedy powiatowy lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego musi dokonać kontroli obiektu. W innym razie zgłaszamy jedynie zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Pamiętajmy, że samo podłączenie mediów nie gwarantuje jeszcze wieloletniego i bezproblemowego korzystania z nich. Raz w roku instalacje, w trosce o nasze bezpieczeństwo, powinny zostać poddane przeglądowi technicznemu.