Dom bez pozwolenia — formalności, cena, zasady

Za sprawą Nowego Ładu, każdy budynek o metrażu nieprzekraczającym 70 m² będzie można zbudować bez pozwolenia. Brzmi nierealnie? By urzeczywistnić marzenia o własnym domu wolnostojącym, wystarczy posiadać własną działkę budowlaną i dopełnić kilku formalności. Przeczytaj nasze porady i sprawdź, jak postawić dom bez pozwolenia, ile kosztuje takie przedsięwzięcie i skąd pobrać darmowe projekty domów.

Przejdź do następnych akapitów:

• Dom bez pozwolenia i prawie bez formalności — co trzeba załatwić przed budową?

• Dom bez pozwolenia — jakiego typu budynek można postawić?

• Dom — bez pozwolenia, ale za to z idealnym projektem

• Dom bez pozwolenia — cena

Dom bez pozwolenia i prawie bez formalności — co trzeba załatwić przed budową?

Na szczęście, dom bez pozwolenia, jak sama nazwa wskazuje, nie wymaga wielu formalności. Po pierwsze, musisz być właścicielem działki budowlanej, na której chcesz postawić dom. Kolejnym krokiem jest uzyskanie od miejscowego inwestora warunków zabudowy na obszarze pozbawionym planu miejscowego. Warto wiedzieć, że urząd powinien wydać je w terminie nieprzekraczającym 21 dni. W rzadkich przypadkach inwestor może nie otrzymać WZ — np. gdy w promieniu 200 m od działki nie ma odpowiedniej zabudowy.

Budynek musi też zachować wymagane prawem odległości od granic działki i spełniać wszystkie wymogi prawa budowlanego. Obiekt z założenia ma być niewielki i o prostej konstrukcji — ma to ułatwić zachowanie wymogów bezpieczeństwa. 

Kiedy inwestor wejdzie w posiadanie tak zwanej „wuzetki”, projektu budowlanego i innych wymaganych dokumentów, wystarczy zgłosić chęć wybudowania domu (dlatego też dom bez pozwolenia funkcjonuje także pod mniej popularną nazwą „dom na zgłoszenie”). Można szybko i łatwo zrobić to przez internet. Po wykonaniu tej czynności nie trzeba już czekać na żadną zgodę, a urzędnik nie może sprzeciwić się budowie. Gdy tylko organowi administracji architektoniczno-budowlanej zostanie doręczone zgłoszenie, możesz przystąpić do budowy.

Najłatwiej jest postawić dom bez pozwolenia na terenie posiadającym już plan miejscowy — jeśli na takim właśnie planujesz się wybudować, możesz pominąć wszystkie wcześniejsze kroki i od razu zgłosić budowę (z pominięciem uzyskiwania WZ). Cechą wspólną obu przedsięwzięć jest fakt, iż nie trzeba zatrudniać kierownika budowy. Nie ma też konieczności prowadzenia dziennika budowy, choć, oczywiście, można to robić.

Trzeba jednak zawiadomić nadzór budowlany oraz projektanta czuwającego nad zgodnością realizacji budowy z projektem o planowanym terminie rozpoczęcia robót. Na inwestorze spoczywa także obowiązek geodezyjnego wyznaczenia terenu, zaś po zakończeniu budowy — geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. 

Transport z HDS

Jeśli planujesz budowę domu, powinieneś rozważyć usługi transportowe HDS. Pod tym pojęciem kryje się usługa realizowana z wykorzystaniem samochodu ciężarowego, wyposażonego w specjalny dźwig. Transport z HDS ułatwia znacznie załadunek i rozładunek ciężkich przedmiotów; można go też, według potrzeb, wyposażyć w hak lub chwytak. 

Oświadczenia, które trzeba dołączyć do zgłoszenia, budując dom bez pozwolenia

Inwestor musi dołączyć do zgłoszenia trzy ważne oświadczenia; że planowana budowa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, że inwestor ponosi całkowitą odpowiedzialność za kierowanie budową, jeśli postanowi nie korzystać z usług kierownika budowy, oraz że zgłoszona dokumentacja jest kompletna. 

Dom całoroczny bez pozwolenia ma szybką ścieżkę legislacji. Jeszcze do niedawna na podstawie samego zgłoszenia można było wybudować tylko dom jednorodzinny, którego obszar mieścił się w całości na działce budowlanej, na której został zaprojektowany. Oznaczało to, że projekt musiał uwzględniać szczegółowe przepisy dotyczące emisji zanieczyszczeń, odległości szamba od sąsiedniej posesji, etc. Ocena spełnienia tych czynników nadal pozostawała w gestii urzędników, co często samo w sobie potrafiło odstraszyć potencjalnych inwestorów. 

Dom bez pozwolenia — jakiego typu budynek można postawić?

Dnia 3 stycznia 2022 r. wszedł w życie Polski Ład. W ramach tej nowelizacji weszły w życie przepisy, dzięki którym możesz postawić dom całoroczny bez pozwolenia, dziennika czy kierownika budowy. Jest tylko jeden warunek — powierzchnia wzniesionego budynku nie może przekraczać 70 m², a powierzchnia użytkowa - 90 m². Na każde 500 m² działki można postawić tylko jeden dom o maksymalnie dwóch kondygnacjach (jednym piętrze i poddaszu z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi).

Ponadto tzw. obszar oddziaływania domu musi w całości mieścić się na działce, na której będzie stawiany i nie może sięgać na działki sąsiednie. Warunkiem jest także, by dom ten był własnością, a nie np. podlegał pod wynajem. 

Dom na zgłoszenie musi jednak podlegać miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego lub wydanym warunkom zabudowy (WZ). Oznacza to, że w zależności od lokalnych bądź klimatycznych uwarunkowań będziesz mógł postawić dom np. z płaskim bądź pochyłym dachem i niewielkim poddaszem. Idealnym przykładem jest Podhale — ze względu na pogodę (częste i obfite opady śniegu zimą) nie spotyka się tam płaskich dachów, a więc będzie on musiał mieć określony kąt nachylenia. 

Jakie obiekty można stawiać bez pozwolenia? 

Do obiektów, które wymagają jedynie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę, należą:

• wolnostojący budynek mieszkalny, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza obszar działki, na którym został zaprojektowany;

• wolnostojący, parterowy budynek gospodarczy, a więc nie tylko dom jednorodzinny, ale także garaż, altana, oranżeria (ogród zimowy) oraz przydomowe ganki o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

• wolnostojący, parterowy budynek rekreacji indywidualnej, tzn. budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki;

• wiata o powierzchni do 50 m², znajdująca się na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki;

• przydomowa oczyszczalnia ścieków o pojemności do 7,5 m³,

• przydomowe oczko wodne lub basen o powierzchni do 50 m²,

• zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3.

Dom — bez pozwolenia, ale za to z idealnym projektem 

Jeszcze przed wprowadzeniem w życie Nowego Ładu, rząd zapowiedział, że zostanie stworzona pula gotowych projektów domów jednorodzinnych do 70 m², tak, by Polacy mogli korzystać z nich bez opłat, co dodatkowo ułatwia budowę domu na zgłoszenie. Jest to krok dalej w realizacji marzeń o nowym domu, w dodatku o wysokich walorach ekologicznych, architektoniczno-funkcjonalnych, oszczędnych i estetycznych.

Na początku bieżącego roku 2022 rozstrzygnięto konkurs architektoniczny na stworzenie projektów domów bez pozwolenia. Już od kwietnia można je pobrać za darmo ze specjalnie do tego przeznaczonej, rządowej strony. 

Oszczędność na specjalistycznym projekcie sięga kwotom do nawet kilku tysięcy złotych. Jednocześnie korzystając z takiego schematu, inwestor ma pewność, że wybrany i zatwierdzony przez instytucje państwowe projekt spełnia wszystkie najważniejsze wymogi. Warto jednak zapamiętać, że jeśli zajdzie konieczność zmian w projekcie (np. żeby dopasować je do konkretnej działki), to za naniesienie alteracji trzeba będzie zapłacić. 

Dom bez pozwolenia — cena 

Wszystko wskazuje na to, że dom całoroczny bez pozwolenia to ukłon w stronę inwestorów i szansa na spełnienie marzeń o własnych „czterech kątach”. Jednak zanim podejmiesz się budowy, przemyśl, ile wyniosą koszty i czy masz wystarczające środki. Fakt, projekt budowli jest darmowy, ale barierą mogą okazać się wysokie ceny działek budowlanych, a jeśli działka jest nieuzbrojona, dochodzą do tego także koszty podłączenia mediów. Nie każdy więc będzie mógł szybko i łatwo postawić dom bez pozwolenia 70 m².

Zaskoczyć też mogą relatywnie wysokie koszty budowy. Z analiz przykładowych, darmowych projektów wynika, że koszt budowy do stanu surowego w 2021 r. oscylował pomiędzy 125 a 188 tys. zł. A jest to zaledwie koszt za stan surowy — doliczyć należy jeszcze koszty wykończenia. Ponadto materiały budowlane i robocizna nie tanieją; kwoty te będą coraz wyższe. Nadal trudno więc spełnić marzenia o własnym domu, jeśli nie dysponuje się sporymi pieniędzmi.