Budowa domu - stan surowy zamknięty

Niezależnie od tego czy budujesz dom, czy kupujesz od dewelopera, dobrze jest, kiedy potrafisz powstawanie nieruchomości podzielić na etapy. Ułatwia to nie tylko ocenę postępu prac, ale także tworzenie kosztorysu i kontrolę wydatków. Stan surowy zamknięty, to zwyczajowo trzeci etap budowy, przez wielu uważany za kluczowy.

Przejdź do następnych akapitów:

• Stan surowy zamknięty – zdążyć przed zimą
• Co obejmuje stan surowy zamknięty?
• Stan surowy zamknięty – ile to kosztuje?

Stan surowy zamknięty – zdążyć przed zimą

Dom w stanie surowym zamkniętym to ten etap budowy, do którego inwestor i wykonawca zawsze dąży w ciągu jednego sezonu prac. Po stanie zero, czyli przygotowaniu podłoża oraz fundamentów i stanie surowym otwartym, następuje właśnie stan surowy zamknięty. Oznacza on, że dom ma już zamontowany dach, okna i drzwi, co pozwala mu bezpiecznie przetrwać niesprzyjające warunki atmosferyczne, a więc w praktyce zimę. To o tyle istotne, że na nadchodzące opady oraz zimę i tak trzeba zabezpieczyć dom. Stan surowy zamknięty jest etapem, po którym nie trzeba tego robić dodatkowo, co nie podnosi nam kosztów – zabezpieczenia, bądź ewentualnych szkód, jeżeli dom nie zostanie przed zimą zabezpieczony. 

Zakłada się, że stan surowy zamknięty, to połowa prac w trakcie budowy domu. Na zewnątrz nie ma jeszcze np. tynków, a w środku zazwyczaj są po prostu ściany i sufity, wciąż jednak jest to etap na długo przed stanem deweloperskim, który określa dom do prac wykończeniowych. Co ciekawe, wszystkie etapy, które zazwyczaj wymienia się przy budowie nieruchomości, nie mają swoich prawnych definicji, a więc w praktyce mogą się od siebie różnić. Z tego powodu, należy więc przed rozpoczęciem prac, uzgodnić z wykonawcą, co obejmują poszczególne etapy. Natomiast u wszystkich wykonawców, możemy się spodziewać bardzo podobnych założeń. 

Jeśli jesteś ciekawy, jak wyglądają poszczególne etapy budowy domu, koniecznie zajrzyj do naszego artykułu: Budowa domu krok po kroku.

Co obejmuje stan surowy zamknięty?

Wiemy już, jak ważny jest w procesie budowy stan surowy zamknięty. Co obejmuje dokładnie ten etap? Przede wszystkim oczywiście jego bazą są prace wykonane przy poprzednim etapie budowy, czyli w pierwszej kolejności ławy lub płyta fundamentowa. Następnym elementem są ściany fundamentowe, które przenoszą obciążenia konstrukcyjne domu. Oprócz tego, w stanie surowym zamkniętym będą ściany na parterze, ściany na piętrze oraz ściany dachowe. 

Trzeba pamiętać, że w przeciwieństwie do stanu deweloperskiego, nie muszą one jeszcze być przygotowane do wykończenia. Skoro jest mowa o ścianach na piętrze, to naturalnie w domu będzie też strop oddzielający kondygnacje, a także więźba dachowa. Tym, co odróżnia ten etap od stanu surowego otwartego, jest fakt, że dach ma już pokrycie, więc nieruchomość od góry jest już zabezpieczona. 

Żeby jednak była całkowicie odporna na niesprzyjające warunki atmosferyczne, trzeba przestrzeń zamknąć po bokach. W tym celu montuje się już na tym etapie drzwi zewnętrzne oraz okna. Jeżeli w bryle domu ma się znaleźć garaż, to również jego docelowe drzwi lub brama garażowa segmentowa albo brama garażowa uchylna, muszą być zamontowane i dopiero wtedy możemy mówić o stanie surowym zamkniętym. 

W jakim czasie powinien powstać stan surowy zamknięty? Ocenia się, że zbudowanie nieruchomości do tego etapu to około 3-4 miesiące. To idealny przedział czasowy, żeby postawić tak zakończony budynek, w czasie optymalnej pogody, na naszej szerokości geograficznej. Nawet jeżeli w danym roku klimat byłby mocno niesprzyjający, to bez problemu zaczynając budowę późną wiosną, da się skończyć stan surowy zamknięty przed zimą.

Stan surowy zamknięty - o czym trzeba pamiętać?

Trzeba pamiętać, że wciąż jeszcze na budowie jest sporo pracy przed doprowadzeniem nieruchomości do stanu deweloperskiego. Przede wszystkim dopiero po zamknięciu stanu surowego budynku, w domu rozprowadza się wszelkiego rodzaju instalacje. Natomiast w trakcie wykonywania stanu surowego zamkniętego, powinna powstać koncepcja przestrzeni wewnątrz nieruchomości. 

Co prawda przestawianie ścian działowych później, jest oczywiście zawsze możliwe, ale ponosi za sobą dodatkowe koszty, a warto też pamiętać, że w następnym etapie będzie rozprowadzana np. instalacja elektryczna. Późniejsza zmiana koncepcji rozkładu ścian w nieruchomości, będzie też pociągać za sobą konieczność zmian w innych elementach, co już będzie znacznie wpływało na wydatki. 

Kiedy budynek jest już w stanie surowym zamkniętym, to jest dobry czas na zaplanowanie tak istotnych dalszych elementów, jak np. rodzaj ogrzewania. Będzie on determinował bowiem rozprowadzenie instalacji hydraulicznej. Teraz też jest moment na ewentualną decyzję, czy przerwać prace na zimę – dać sobie czas na ocenę i ewentualne korekty w koncepcji wnętrza, czy też kontynuować budowę wewnątrz budynku. Ta druga opcja wiąże się oczywiście z doświetlaniem i dogrzewaniem wnętrza w ciągu zimy, a więc z dodatkowym kosztem. 

Stan surowy zamknięty – ile to kosztuje?

Wiemy już, na jakim etapie jest nasz dom – stan surowy zamknięty. Cena doprowadzenia do tego etapu zmienia się dość dynamicznie, zwłaszcza w ostatnim czasie. Dużo zależy też od wyboru technologii wykonania i jakości materiałów użytych do jego zbudowania. Zanim przejdziemy do konkretnych kwot, najpierw oszacujmy, jaki procent kwoty całego domu obejmie stan surowy zamknięty. 

Dowiedz się więcej: Koszt budowy domu – ile wynosi i co wchodzi w jego zakres? 

Koszt takiego przedsięwzięcia to 35-40% całej inwestycji. Jak widać bryła domu, która wydaje się już być tak blisko do użytkowania, pochłonie jeszcze sporo środków, zanim stanie się pełnoprawnym lokalem do zamieszkania. Dlatego tak istotne jest dobre rozplanowanie budżetu i rozsądne gospodarowanie posiadanymi środkami, aby bezpiecznie doprowadzić budowę do końca. 

Jak mogą się wahać ceny budowy domu?

W obecnych realiach rynkowych przyjmuje się, że dom o powierzchni użytkowej ok. 100 m2  w stanie surowym zamkniętym, to koszt około 2000 zł za metr kwadratowy, czyli 200 tysięcy złotych łącznie. Rzecz jasna, można maksymalnie ciąć wydatki i zejść do ok. 1500 zł z tej kwoty, a można stawiać dom z rozmachem i dojść spokojnie do 2500 zł i więcej za metr kwadratowy. Ważne też są też podstawowe wybory konstrukcyjne. Na przykład ławy fundamentowe będą tańsze niż płyta fundamentowa, ale też ten wybór będzie ponosił za sobą różne konsekwencje, w zależności od terenu, na którym stawiamy dom. 

Pamiętaj również, że koszt stanu surowego domu dwa razy większego (200 m2) nie rośnie dwukrotnie w stosunku do domu stumetrowego. Całkowita cena doprowadzenia do tego etapu będzie o ok. 50% wyższa, ale cena za metr kwadratowy, będzie już znacząco niższa. W dalszych etapach, powstanie jednak dwukrotnie większa powierzchnia do dalszych prac i wykończenia. Zatem finalny koszt z każdym etapem będzie się coraz mocniej rozjeżdżał. Większy dom ostatecznie wyjdzie taniej, w przeliczeniu na cenę za metr kwadratowy, natomiast oczywiście jego ostateczna cena będzie sporo wyższa od domu mniejszego. 

Jeżeli zamierzasz budować dom, w części lub całości kredytowany przez bank, musisz mieć świadomość, jak bank podchodzi do zagadnienia finansowania budowy. Otóż jedynie nieruchomość nadająca się do użytkowania, może być przedmiotem kredytu hipotecznego. Bank nie udzieli nam pożyczki na budowę części domu. Jeżeli chcemy zbudować budynek np. do stanu surowego zamkniętego, ze środków pochodzących z pożyczki bankowej, to musi to być kredyt gotówkowy, który możemy wykorzystać wedle uznania. Jego warunki i koszt zaciągnięcia, są jednak zupełnie inne.